Aménagement du quartier DESSAIX

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Conseil municipal du 27 Février 2019 – Intervention de M. Arminjon –

Monsieur le Maire, Chers collègues,

Ce projet de délibération appelle plusieurs observations de notre part, qui tiennent tout autant de la forme que du fond.

Toutefois, compte-tenu de l’ancienneté de ce dossier et de son importance pour la ville, il ne nous paraît pas inutile de les faire précéder d’un bref rappel historique :

Par délibération du 29 janvier 1991, le Conseil municipal a initié le processus de création d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) dans le secteur DESSAIX. Un traité de concession sera signé le 9 juin 1992 et une première étude présentée en 1994.

Il faudra ensuite attendre le 22 septembre 1999 pour que le Conseil municipal soit à nouveau saisi du projet de ZAC, la concession étant arrivée, entretemps, à expiration. À cette époque, le choix de restructuration urbaine était motivé par la nécessité de requalifier le bâti existant, d’adapter la voirie aux besoins de fonctionnement du quartier et d’aménager des espaces publics pour accompagner la relocalisation du Palais de Justice.

Après étude de faisabilité et suivant délibération du 28 juin 2001, vous avez, Monsieur le Maire, finalement opté pour une zone d’aménagement différé (ZAD) sur un périmètre réduit. L’objectif était alors de lutter contre la spéculation foncière, qui risquait d’affecter le bilan financier de l’opération (sic).

Par délibération du 25 novembre 2010, le Conseil municipal a initié la phase opérationnelle de ce projet en validant les éléments de programme et en lançant une consultation en vue de la désignation d’un concessionnaire chargé de sa réalisation. Le projet a été déclaré d’utilité publique suivant arrêt préfectoral du 24 mai 2012.

Par délibération du 19 décembre 2012, une première consultation a été déclarée sans suite et vous avez été habilité, Monsieur le Maire, à poursuivre la discussion avec le groupement conduit par la société ADIM-VINCI.

Une promesse de bail emphytéotique a été signée avec son mandataire le 9 décembre 2015 sur la foi d’une délibération que nous n’avons pas votée en raison de l’insécurité juridique que généraient certaines clauses du traité, notamment de pré-commercialisation. Par courrier du 18 octobre 2017, la société ADIM-VINCI a fait part à la Commune de son incapacité à atteindre les objectifs de commercialisation qu’elle s’était fixés.

Lors de sa séance du 13 décembre 2017, le Conseil municipal a décidé d’une nouvelle consultation sur la base d’un cahier des charges conforme la déclaration d’utilité publique du 24 mai 2012. Le règlement de consultation prévoyait une date limite de remise des offres définitives au 18 décembre 2018 et la commission en charge de l’analyse des offres s’est réunie une dernière fois le 5 février 2019.

Près de 30 ans se sont donc écoulés depuis la décision initiale, dont 24 sous votre mandature.

Si l’on tient compte des coûts de portage foncier que la ville a assumé intégralement, du travail des services municipaux, en charge des études depuis 1999, et des frais de consultations, vous conviendrez que ce dossier n’est pas à proprement parler un modèle du genre.

D’autant qu’il faut tenir compte du préjudice d’image pour notre ville, son attractivité en ayant beaucoup souffert. Raisons pour lesquelles, nous nous devons de retenir la meilleure offre.

Or celle que vous nous proposez, Monsieur le Maire, ne nous semble pas la plus pertinente.

  • VOLET FINANCIER

Le prix offert par le groupement représenté par TERRITOIRE 38 est inférieur de 3,2 M€ à celui d’un autre candidat et ses modalités de paiement sont, elles aussi, moins intéressantes.

TERRITOIRE 38 propose en effet un échelonnement sur 36 mois avec trois versements de 5 M€ en février 2020, 5M€ en février 2021 et 4,95 M€ en février 2022, tandis que QUARTUS s’engageait à libérer la totalité du prix à la signature de l’acte de cession des terrains ; ce qui correspond au premier terme de l’échéancier de TERRITOIRE 38.

Quant aux autres sous-critères de la note financière (bilan prévisionnel, plan de trésorerie et niveau de marge et de risques), sachez que nous récusons votre appréciation, qui comporte d’ailleurs plusieurs incohérences ou contradictions aboutissant à littéralement « repêcher » votre candidat.

Autrement dit, l’exercice se résume à déterminer si l’analyse du second volet « programmation, qualité architecturale et urbaine » justifie de renoncer à plus de 3M€.

  • VOLET URBAIN ET ARCHITECTURAL

Le projet de traité de concession se réfère explicitement au PLU et à l’OAP concernant le secteur Dessaix.

L’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) énonce un double objectif visant à reconnecter le secteur aux quartiers stratégiques avoisinants et à accroître et diversifier l’offre de logement. Pour y parvenir, elle prévoit les principes d’aménagement suivants :

  1. Affirmer la façade sur boulevard du Pré Cergues comme une vitrine (signal) du centre-ville depuis les voies d’accès au sud ;
  2. Créer des accroches avec le centre, l’Étoile et la gare par le traitement des façades et des connexions piétonnes ;
  3. Percer l’ilot de perspectives a minima visuelles ;
  4. Favoriser les échanges en modes doux entre ville haute et cœur historique via la rue de l’Hôtel-Dieu ;
  5. Dépassement de hauteur (+7m) admis, notamment à l’angle Hôtel-Dieu / Dessaix, mais épannelage des bâtiments requis (Ndr : étagement variable des hauteurs d’immeuble) ;
  6. Soin particulier pour la façade située dans la perspective de la rue François Morel

Au regard des ces critères, l’offre TERRITOIRE 38 ne nous paraît pas conforme aux orientations d’aménagement et aux attentes que l’on peut légitimement nourrir pour ce programme emblématique.

En effet, la forme urbaine proposée enserre littéralement le quartier et le referme sur lui-même. Seules deux percées étroites relient l’îlot central à l’extérieur sans offrir de réelles perspectives.

Au plan architectural, le projet présente un traitement uniforme qui accentue son caractère monolithique et l’effet de masse qui s’en dégage. Le choix d’un socle continu sur l’ensemble du périmètre et l’alignement des façades pleines sur rue créent un effet de densité depuis l’extérieur. L’épannelage est très limité et l’ombre portée sur la rue des Italiens en sera d’autant plus importante avec un effet « couloir » préjudiciable.

L’effet vitrine attendu boulevard du Pré Cergues n’est pas traité.

Au plan fonctionnel, les circulations risquent de perturber le trafic existant aux heures de pointe, le projet mêlant les flux rue de l’Hôtel-Dieu via un porche intégrant une double trémie donnant sur les parkings souterrains, tandis que toutes les sorties sont concentrées rue des Italiens. L’offre de stationnements automobiles est structurellement déficitaire (-50 places) et l’insuffisance des emplacements dédiés à l’Hôtel (34 places pour 68 chambres) risque d’accroître cette tension.

Le projet n’apporte pas de plus-value en matière de modes doux avec une offre de stationnements cycles faible.

Enfin, le programme ne répond pas pleinement aux objectifs de diversité et de mixité en matière de logements. Il ne constitue pas non plus la meilleure offre en termes de services à la population.

  • SUR LA FORME

Nous souhaitons vous faire part de notre étonnement quant à la façon dont vous avez mené les négociations.

La procédure prévoyait en effet une phase d’échanges directs avec les candidats sous forme de questions-réponses, les offres finales devant être remises pour le 18 décembre 2018. Or, la consultation des offres nous a permis de constater que TERRITOIRE 38 a modifié son offre quelques jours avant l’ultime réunion de la commission ad hoc prévue le 5 février 2019.

Précisément, répondant à « votre demande d’éclaircissement du 24 janvier 2019 » (sic) les représentants de TERRITOIRE 38 et d’IMMAPRIM vous ont indiqué, par lettre du 25 janvier 2019, renoncer à l’une des conditions de leur offre définitive, à savoir la demande d’engagement de la commune de garantir les emprunts contractés dans le cadre de la concession à concurrence de 80% des montants empruntés. (Cf. proposition d’amendement au traité de concession formulée par TERRITOIRE 38 en annexe de son offre définitive)

Vous conviendrez que cette modification in extremis de l’offre sur une clause substantielle du contrat a de quoi interpeller. Elle nous conforte en tout cas dans l’idée que votre appréciation des offres ne procède pas d’une analyse objective et pertinente.

C’est pourquoi nous ne voterons pas favorablement à ce projet délibération.

Christophe ARMINJON pour RÉUSSIR THONON

 

 

 

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